STRATÉGIE

d'investissement immobilier au Brésil 

Exemple de lotissement

STRATEGIE D’INVESTISSEMENT PAR BRAZIL PARTNER INVESTMENT

Brazil Partner concentre ces activités dans le développement de projet immobilier localisé dans le Nordeste Brésilien entre autre dans les grandes capitales et leurs alentours.

Une de nos vocations est d’ intervenir dans la création et le montage d’opérations immobilières, dans l’espace urbain de ces régions à travers une méthodologie simple qui permet aux investisseurs d’avoir accès à des prises de participation actionnaire dans différentes SPEs structurées conjointement avec les principaux players de l’industrie de la construction civile au Brésil

 

Nous administrons actuellement plusieurs dizaines de sociétés d'investissement qui investissent  dans la région du Nord-est du Brésil,  pour des raisons de grande croissance et de rentabilité certaine.

Nous travaillons avec les grands players de la région avec qui nous entretenons des partenariats.

 

Certains de nos partenaires constructeurs:

 

http://www.mouradubeux.com.br/md/

http://www.bspar.com.br/ce/

http://www.marquiseincorporacoes.com.br/

http://www.motamachado.com.br/

http://www.magis.com.br/

 

 

 

Nous travaillons principalement sur deux axes de développement en fonction du cycle d'évolution des villes et régions ciblées .

 

A) Région métropolitaine - Villes de 40 000 à 200 000 habitants

B) Espace urbain,capitales des Etats du Nord-est

 

 

A) Région métropolitaine - Villes de 40 000 à 200 000 habitants

 

Ces dernières années, le marché immobilier de ces régions s'est fortement valorisé sous l'impulsion de nombreux investissements privés mais également dans les infrastructures publiques , notamment les réseaux routiers.

Les villes de taille moyenne et la périphérie des capitales , dans un rayon de 80 km autour des centres urbains deviennent un lieu d'implantation idéal pour le commerce et l'industrie. Depuis que ces régions sont desservies par un réseau routier et autoroutier conséquent, on voit apparaître des zones commerciales et industrielles de plus en plus importante le long des accès principaux ( routes CE et BR).

 

L'avantages évident pour l’ensemble de ces acteurs est le faible coût d'implantation comparé aux capitales ainsi que la proximité renforcée par les nouveaux réseaux routier/autoroutier.

 

Ces régions vivent un véritable boom et ont des bassins d'emploi de plus en plus conséquents. Elles attirent les travailleurs et leurs familles ainsi que ceux qui n'ont pas le budget nécessaire pour se loger dans les capitales. On assiste donc à un phénomène de migration très prononcée.

 

Dans ces régions ,  la demande de lots constructibles est supérieur à l'offre.

Les projets de lotissements urbain se vendent rapidement, ce qui constitue un atout majeur pour l'investisseur qui se positionne dans ce type d'opération.

Entre 2006 et 2015, le nombre d'habitant de la région métropolitaine de FORTALEZA a augmenté de plus de 50%.

 

Dans ce sens nous nous concentrons sur des opérations de lotissement urbain à travers 4 phases de développement ou l’investisseur pourra choisir de participer .

 

1) Acquisition ,approbation, développement et commercialisation – durée : Cycle complet : 4 à 5 ans  - Perspective de rentabilité de 250 à 400 % .

2) Développement ( Viabilisation et construction des infrastructures) – durée : 1 ans - Perspective de rentabilité de 100 à 150% .

 

3) Financement et commercialisation – durée: 1 ans - Perspective de rentabilité selon la vitesse de croissance du marché, 15 % par an en moyenne .

 

4) Administration du portefeuille de créances – durée : jusqu’à 120 mois - Perspective de rentabilité de 13 à 20 % par an .

1) Acquisition ,approbation, développement et commercialisation – durée : Cycle complet : 4 à 7 ans  - Perspective de rentabilité de 250 à 400 % sur l'ensemble du cycle.

 

Dans cette phase de développement Brazil Partner offre à ces investisseurs la possibilité d’acquérir un pourcentage du terrain ou sera viabilisé le futur lotissement urbain à travers la constitution d’une entité juridique qui sera propriétaire du terrain.

 

Une fois le terrain dans le portefeuille de Brazil Partner et le projet de lotissement approuvé , il sera réalisé une joint venture avec l’entité Dourado , société de lotissement du groupe Brazil Partner responsable pour la viabilisation et la construction des infrastructures .

http://douradoincorporacoes.com/

 

A ce moment là , l’investisseur détenteur d’une quotte part , aura accès aux 30% de la superficie net exploitable du terrain .

 

C’est à dire que si l’on peut viabiliser 1000 lots prêt à bâtir  , la société propriétaire du terrain aura droit à 300 lots .

 

L’actionnaire qui possède 10% du terrain , aura droit à 30 lots .

Au Brésil dans ce type d’opération , le propriétaire du terrain à toujours droit à environ 30% du projet .

 

A retenir : Sur un terrain brut , les 50% de la superficie seront destinés à la construction des infrastructures , VRD , espaces verts , place publique , cession préfecture , nécessaire à la viabilisation du lotissement .

La superficie net exploitable du terrain sera toujours d’environ 50% de la superficie totale .

 

Entre l’acquisition du terrain et la commercialisation de lots, le cycle moyen est de 4 à 7 ans et la rentabilité moyenne sur la totalité du cycle est de 250 à 400 % .

 

Exemple d’une opération une ville de 100 000 hab à 50km de Fortaleza .

 

Prix d’achat du terrain ttc : 3.000.000 Réais .

Surface : 40 hectares soit 400 000 m²

Surface net exploitable : 200 000 m²

Surface d’un lot : 150 m²

Nombre total de lots : 200 000/ 150 = 1333

Part du proprietaire : 399

Prix d’un lot : 30 000 Reais

CA du propriétaire : 11 970 000 Reais

Bénéfice : 11 970 000 – 3 000 000 = 8 970 000 .

Rentabilité : 299% .

2) Développement ( Viabilisation et construction des infrastructures) – durée : 1 ans - Perspective de rentabilité de 100 à 150% .

 

Dans cette phase de développement Brazil Partner offre à ces investisseurs la possibilité d’acquérir un pourcentage du projet entiérrement approuvé auprès des autorités, dans le but de lever les fonds nécessaires à la viabilisation et à la construction des infrastructures .

 

Pour ce faire Brazil Partner disponibilise à la vente un pourcentage du projet sur la base d’un prix du lot de 50 à 60% moins cher que le prix de commercialisation .

 

Exemple lotissement Quixada ville de 110 000 hab à 190 km de Fortaleza .

 

Superficie totale du terrain:163.042,22 m²

Superficie vendable: 112.720,28  m² - Projet approuvé avec  57% de profitabilité .

Superficie d’un lot prêt à bâtir:155 m²

Nombre de lots:607

Prix d’un lot:34.000,00 Réais

VGV (Valeur générale de vente) Valeur actuelle :20.638.000,00 Réais

 

Vente de  50% du projet avec lot en garantit .

Prix de vente des 50% : 4.856.000,00 réais

Durée de l’opération : 12 mois .

VGV des 50 % = 20.638.000 * 50 % =10.319.000 Réais

Bénéfice net : 10.319.000 – 4.856.000= 5.463.000 Réais

.Rentabilité Annuel : 5.463.000  / 4.856.000  = 112,5 %

 

3) Financement et commercialisation – durée: 1 ans - Perspective de rentabilité selon la vitesse de croissance du marché, 15 % par an en moyenne .

 

Dans cette phase de développement Brazil Partner offre à ces investisseurs la possibilité d’acquerir un nombre déterminé de lots livré et prêt à construire.

L’investisseur achéte ces lots et il est libre de toute action , generallement il attend que les lots continuent à prendre de la valeur en adéquation avec l’urbanistion et le devellopement des régions ciblées .

Brazil Partner pourra créer des joints ventures avec l'ensemble des propriétaires de lots afin de viabiliser les projets de construction nécessaires pour répondre à la demande local  .

 

 L'investisseur deviendra donc actionnaire grâce à la cession de l'actif foncier à la société de promotion responsable du développement des projets immobiliers .

 

 Ce que l'on nomme communément au Brésil : La permuta .

 

 

4) Administration du portefeuille de créances – durée : jusqu’à 120 mois .

 

Brazil Partner réalise elle même , le financement et la gestion du portefeuille de créances lié à la vente de ces lots .

 

Au Brésil le financement de lot constructible peut s'étaler sur une période allant jusqu'à 120 mois et l'indexation du financement est de 0,5 à 1% par mois + igpm soit de 13 à 20 % par an selon la durée du crédit .

 

Dans cette phase de dévellopement Brazil Partner offre à ces investisseurs la possibilité d’acquerir un pourcentage de notre portefeuille de créance sur un projet en particulier .

 

Exemple : http://www.investiraubresil.org/placement

 

 

Ou sur l’ensemble des projets à travers notre fond privé LTF .

 

Voir lien : http://www.investiraubresil.org/tre-fond-prive

 

Important :

 

Au Brésil , la majeur partie des grandes et moyennes villes ont étaient fondées sur les bases d’un lotissement urbain .

La surface moyen d’un lot prêt à batir est de 150 m2 (6*25) .

Cela donne une grande liquidité à ce type de lot car il est déstiné à tous type de public .

Les classes riches qui vont se positionner sur l'acquisition d’une grande quantité de lots , pour le développement futur (Valorisation foncière , construction infrastructure public et privé :construction de programmes résidentiels, ou commerciaux, magasins, centres commerciaux , universités , collèges , lycées, hôpitaux, hôtels .............................)

 

Les classes moyennes et promoteur de petite taille, qui vont se positionner sur l’acquisition de 5 à 15 lots pour la construction de petit programme résidentiel .

 

Les classes plus humble qui achètent un lot par famille pour la construction de leur résidence principale  .

 

 

B) Espace urbain,capitales des Etats du Nord-est

Notre stratégie est basée sur 4 Modes opératoires:

Projets résidentiels dans l’éspace urbain des capitales du Nord-est .

Immeuble d’appartements .

  1. Participation via l’acquisition du Foncier

 

Dans ce modèle de participation Brazil Partner propose à ces investisseurs de se joindre au projet via l’acquisition du terrain ou celui-ci sera réalisé.

Ce que l’on nomme communément au Brésil (La Permuta).

Brazil Partner et son partenaire promoteur auront au préalable choisi le terrain et la localisation du projet.

L’acquisition du terrain réalisé par les investisseurs se transforme alors en actions de la société SPE chargée du développement du projet.

Selon le souhait des différents investisseurs chaque action pourra être transformée en unité physique du projet (appartement) ou conserver un rapport purement financier.

Brazil Partner et son partenaire promoteur seront en charge de la gestion opérationnelle du projet ainsi que de la commercialisation des unités.

     2. Achat d’action en direct

 

Dans cette option, Brazil Partner propose à ses investisseurs de prendre part au projet en achetant directement des parts de la SPE en charge du développement du projet.

Le nombre de part de l’actionnaire sera alors représentatif de son implication dans le projet et il pourra alors décider de transformer ses parts en unités physiques ou en numéraire.

Comme pour le modèle précédent, Brazil Partner et son partenaire seront conjointement en charge de la gestion opérationnelle du projet ainsi que de la commercialisation du projet.

 

     3. Achat d’unités en pré-lancement (VEFA) ou Option d’achat

 

Fonctionnement du Prés VEFA + (simulation):

Avant même de commercialiser leur unités résidentielles en Vefa, les promoteurs réalisent ce que l'on appel au Brésil : Un pré lancement ou pré Vefa.

 

Ce pré-lancement a lieu environ 6 mois à 1 an avant le lancement public (Vefa) il est généralement réservé aux professionnels du secteur, (agent immobilier, client investisseur , club d’investisseur , fond etc. ....)

Cela permet aux promoteurs d’augmenter leur cash-flow et à l'acquéreur de se positionner en amont, en choisissant les unités les mieux placées tout en visant une belle marge de rentabilité.

 

En général au moment du pré lancement les constructeurs demandent seulement 5 % pour bloquer l’unité puis ensuite que soit versé un montant de 35 % du prix de vente jusqu'à la livraison du produit.

 

Généralement entre 3 ans et demie et 4 ans à partir du pré lancement.

Le financement des 40% peut être réalisé de la manière suivante (Acompte de 5%, prestation mensuelles+échéanciers annuels)

 

Donc l’acquéreur dispose d’environ 4 ans pour régler les 35 % restant.

Cela lui permet d’acquérir un actif immobilier sans trop se décapitaliser.

Jusqu’à la livraison les prestations seront indexées mensuellement par l’indice national du coût de la construction civile (INCC environ 7%), après la livraison celles-ci seront indexées par L’IGPM + 1% (Indice général des prix du marché) qui est nettement supérieur à L’INCC.

 

Par conséquent l’intérêt pour l’investisseur est de revendre l’actif avant ou au moment de la livraison.

 

L’acquéreur intéressé à garder son unité devra au moment de la livraison solder la différence ou passer par une ligne de financement.

Plus le projet avance, plus l’actif prend de la valeur, selon les disponibilités les actifs ou unités peuvent être achetées et revendues à n’importe quelle phase du projet.

 

Plus l’acquéreur attend plus son actif à de chance de se valoriser.

Généralement les marges sont de 70 % à 110 % net, entre le moment du pré lancement et la livraison et de 45 % à 75% net , entre le lancement public (Vefa) et la livraison .

 

Dans cette position d’achat l’investisseur bénéficie d’excellentes modalités de financement tout en jouissant d’un important effet de levier par rapport à sa faible mobilisation de capital.

Cette méthode d’investissement est actuellement la plus pratiquée chez les investisseurs Brésiliens.

 

Exemple de montage sur un appartement de 200 000 réais: Dans le cas d'un pré lancement en janvier 2014 et qui vaut 350 000 réais au moment de sa livraison en janvier 2017 , tout en sachant que durant cette période il n’a était versé que 40% de 200 000 réais soit 80 000 réais .

La rentabilité réelle est donc 150 000 / 80000 = 187,5% - 29,03 % ( INCC Cumulé sur les 4 ans )

= 158,47 %

Sans cet effet de levier la rentabilité réel aurait été de 150 000 / 200000 = 75 %

 

 

Brazil Partner se certifier de la solidité et de la notoriété du promoteur ainsi que du parfait état juridique d’exécution, qui doit être accord avec la loi n °4591 du 16 décembre 1964. Le mode de sélection des projets doit passer par l’avis de notre comité d’investissement qui sera définir avec discernement la notion de risque et les réelles perspectives de rentabilité en fonction des régions choisies.

 

 

    4. Stratégie immobilier commercial: CONSTITUTION PATRIMONIALE

 

Projet immobilier commercial : Immobilier d’entreprise , bureaux , centre commercial , magasins ...........

 

Dans l'immobilier commercial, la stratégie est différente. le principe de financement reste identique ainsi que les constructeurs.

Dans ce cas et au vue la demande croissante, à la livraison, il est judicieux de garder l'unité et de contracter un crédit bancaire sur la plus longue durée possible et de placer un locataire qui en plus de payer votre crédit vous permettra de profiter d'une rente locative. En parallèle votre bien continuera à prendre de la valeur et libre à vous de le vendre quand vous le désirez.

En utilisant l’effet de levier du financement constructeur , nous obtenons en moyenne une rentabilité annuel de 11 à 13 % sur le capital investit .

Exemple de projet:  https://docs.wixstatic.com/ugd/fe5a26_414e96715df740dd818ba1ce71be4638.pdf 

BUILT TO SUIT

Brazil Partner peut également proposer des opérations de Built to suit , selon l’offre et la demande entre les bailleurs et les différentes entités commercial (Banque , centre commercial, compagnie d’assurance , magasin .............)

Dans cette modalité de transaction Brazil Partner s’occupe du montage et de la mise en relaltion du proporietaire foncier avec les différentes entités commercial pour la construction d’un édifice répondant aux éxigences des futurs locataires .

Le proprietaire foncier prend en charge financierement la construction de l’édifice pour ensuite louer celui ci à l’entité commercial .

Dans ce type d’opération , les contrats de location peuvent s’étendre sur une période allant de 10 à 20 ans et le loyer mensuel correpondra à un montant de 1 à 1,2 % du capital investit par le proprietaire foncier pour la réalisation des travaux .

EXEMPLE :

Coût travaux : 4.000.000

Loyer 1% / mois : 40.000

Selon la loi (n. 8.245/91),les loyers seront indéxés par l’inflation .

 

En conclusion :

Le Brésil est un pays à taille continental ou il existe différentes villes et régions avec plusieurs niveaux de développement urbain .

Entre un village situé au cœur de l’Amazonie et une ville comme San Paulo, ce cycle de développement est de + de 500 ans .

Le Brésil reste donc une terre d'opportunité et ceci pour longtemps , à conditions de connaitre l'ensemble des facteurs qui permettra le recyclage de l'actif foncier sur les différentes étapes de développement .

 

Brazil Partner ce concentre uniquement sur la viabilité de projet ayant un cycle de maximum 10 ans .

Plus l'investisseur entre tôt dans ce cycle , plus le potentiel de rentabilité est exponentiel.

 

Ce cycle est relativement long , car il commence à acquisition du terrain brut, jusqu'au futur développement urbain des régions visées .

L'actif foncier , reste de loin l'actif possédant le plus de garantie et de valeur ajouté car tous repose dessus .

 

Cependant il s'agit d'un actif très peu démocratique réservé à une mince catégorie d'investisseurs qui peuvent se permettre de mobiliser leurs capitaux pendant tout un cycle .

 

Grace à sa stratégie d'investissement permettant un accès au différentes phases, Brazil Partner à réussi à transformer un actif peu démocratique et peu liquide en un actif liquide et accessible , qui peut être négocié à n'importe quel stade de son cycle d'évolution .

 

 

 

Pour toute participation à ce type de projet , tout investisseur étranger devra passer par la constitution d'une entité juridique de droit Brésilien .

 

 Brazil Partner s'occupe de toute les démarches juridiques et administratives et de la légalisation des investissements auprès de la banque central du Brésil.